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Etage für Etage sanieren, während die Zimmer im Verkauf bleiben
Eine Hotelsanierung läuft in einer von zwei Gestalten, und die Branche ist zwischen ihnen geteilt. Ein Delta by Marriott mit 301 Zimmern in Bristol wurde nach Angaben des Projektleiters von County Contractors in zehn Abschnitten bei laufendem Betrieb saniert. US-Eigentümer, von Hotel Management zitiert, gehen den anderen Weg: „we actually come in, shut the hotel down and do it all at once“. Die Gestalt verändert den ganzen Lieferplan.
Fragen Sie einen Lieferanten, ob er in Abschnitten liefern kann, und die Antwort ist immer ja. Nützlich ist die Frage darunter: Welche Gestalt hat dieses Programm, in wie viele Lieferungen wird es, und was passiert mit allem, was als eine Sendung kalkuliert war? Diese Seite stellt die beiden Gestalten nebeneinander, mit dem, was die Leute, die sie fahren, über sie gesagt haben.
Was jede Gestalt vom Paket verlangt
Keine Spalte ist die richtige Antwort. Es sind zwei verschiedene Aufgaben, und ein für die eine geschriebenes Angebot ist für die andere falsch. Die Gestalt gehört ins erste Gespräch.
| Was sich ändert | Hotel bleibt offen, Etage für Etage | Hotel schließt, ein Programm |
|---|---|---|
| Wer so arbeitet und es beschreibt | Ein Delta by Marriott mit 301 Zimmern in Bristol, saniert „over 10 phases whilst the hotel was in operation“, nach dem Projektleiter von County Contractors | US-Eigentümer in Hotel Management: „we actually come in, shut the hotel down and do it all at once, instead of doing floor-by-floor“ |
| Die Lieferung | Mehrere datierte Anlieferungen, jede mit einer ganzen Etage und nicht mehr | Eine Sendung, oder eine kurze Folge aufeinanderfolgender |
| Lagerung | Ein Wareneingangspunkt, der spätere Abschnitte hält, während frühere montiert werden | Weniger Vorhaltung, mehr Fläche auf der Baustelle, und alles landet in einem Fenster |
| Zollpapiere | Ein Ursprungsnachweis je Sendung, und die Haltbarkeit jedes einzelnen wird zu einem zu verfolgenden Datum | Ein einziger Papiersatz, einmal ausgestellt |
| Mängelbeseitigung | Eine Mängelliste je Etage, geschlossen, bevor die Etage zurück in den Verkauf geht | Eine Mängelliste über das ganze Haus, am Ende begangen |
| Der Druck auf den Kalender | Zimmer aus dem Verkauf, und jede Nacht, die eines draußen ist, ist Umsatz, der nicht nachgeholt werden kann | Das ganze Haus draußen, und ein Wiedereröffnungstermin, der sich nicht bewegt |
Der Markt ist zwischen den beiden Gestalten geteilt
Die meisten europäischen Betreiber beschreiben die abschnittsweise Methode. David Elliott, Projektleiter bei County Contractors, über das Delta by Marriott in Bristol: „County worked with Curtis on the recent renovation of 301 bedrooms at the Delta by Marriott in Bristol city centre. The renovation took place over 10 phases whilst the hotel was in operation.“ Das ist die Projektseite eines Lieferanten, und die Gestalt, die sie beschreibt, ist das europäische Standardprogramm.
Die Standardmethode innerhalb dieser Gestalt ist von oben nach unten. Keith Shugerts, von Hotel Management zur Führung eines PIP zitiert: „We take a whole floor out, start[ing] at the top of the property, [and] work our way down to the first floor.“ Die Einheit ist die Etage, nicht das Zimmer, weil eine Etage sich für Lärm, Staub und Aufzugszugang so abtrennen lässt, wie es verstreute Zimmer nicht können.
Das Gegensignal ist real und kommt aus derselben Fachzeitschrift. Miraj Patel, Präsident der Wayside Investment Group: „In fact, we actually come in, shut the hotel down and do it all at once, instead of doing floor-by-floor.“ Scott Hammons, auf derselben Seite: „Now here's a lot more people saying, ‚Let's get in and out and get all the bang for the buck as soon as we can.'“
Eine Etage geht aus dem Verkauf, nicht außer Betrieb
Das Vokabular zählt, weil so die Ertragsseite des Hotels über die Arbeit denkt. Ein Hotelier auf r/askhotels, von der Rezeptionsseite her: „Rooms should not be out of order for renovations; they should be out of inventory.“ Ein Zimmer außer Betrieb ist kaputt. Ein Zimmer aus dem Verkauf ist eine Geschäftsentscheidung mit einem Datum daran, und an diesem Datum wird das FF&E-Verzeichnis gemessen.
Modern Hospitality setzt die Kosten des Unterschieds in eine Zeile: „In hospitality, a closed room is a liability. It earns nothing, costs to maintain, and every night it stays out of the system is revenue you can't recover.“ Eine Lieferung, die eine Woche zu spät kommt, kostet eine Woche Zimmernächte auf jedem Zimmer dieser Etage.
Was die Abschnittsbildung mit dem Lieferplan macht
Aus einer Sendung werden mehrere, und jede muss für ihre Etage vollständig sein. Das ändert die Verpackung, bevor es sonst etwas ändert: Kartons werden nach Abschnitt statt nach Artikelart gruppiert und beschriftet, damit die Ware einer Etage freigegeben werden kann, ohne dass ein Lager Kisten öffnen muss, um sie zu finden, und die Kennzeichnung trägt den Bereich.
Es ändert auch, was Nähe wert ist. Veröffentlichte Frachtführertabellen geben 5–7 Tage von Tür zu Tür über die Straße aus der Türkei nach Deutschland, in die Niederlande und nach Großbritannien. Ein Programm mit vier Anlieferungen über eine Saison ist auf einer in Tagen gemessenen Straßenstrecke etwas anderes als auf einer in Wochen gemessenen Seestrecke, weil ein verfehlter Abschnitt im selben Monat nachgeschnitten und nachgeschickt werden kann.
Und es ändert, wo die Ware wartet. Jemand hält die Abschnitte zwei, drei und vier, während Abschnitt eins montiert wird, und ob das ein Wareneingangslager nahe dem Haus oder Fläche im Hotel selbst ist, ist eine Entscheidung mit Kosten in beiden Fällen. Sie gehört benannt in den Vertrag, bevor der erste Container beladen wird.
Die Papiere haben eine Uhr, und die Abschnittsbildung lässt sie mehrfach laufen
Ein Ursprungsnachweis wird je Sendung ausgestellt, ein abschnittsweises Programm erzeugt also mehrere. Die Haltbarkeiten unterscheiden sich nach Instrument und Ziel: Eine A.TR läuft vier Monate ab Ausstellung, eine EUR.1 für das Vereinigte Königreich nach den überarbeiteten Regeln zehn Monate. Bei einem Programm, das im Frühjahr beginnt und im Herbst endet, kann ein Papier für einen Abschnitt, der dann rutscht, ablaufen, bevor sein Container fährt.
Das ist der unspektakulärste Punkt jedes abschnittsweisen Programms und eine der häufigsten Ursachen einer stehenden Etage. Die Abhilfe ist Verwaltung: Binden Sie jeden Nachweis an seine eigene Sendung und sein eigenes Versanddatum.
Innerhalb einer Etage steht die Reihenfolge fest
Modern Hospitality legt die Reihenfolge dar, in der ein Zimmer tatsächlich entsteht: „Carpet has to be down before headboards go on, joinery has to be in before soft furnishings are dressed, and the final snag walk needs the room functionally complete.“ Lieferung außer der Reihe frisst nach derselben Darstellung „quietly … two weeks“.
Von dieser Reihenfolge muss ein Abschnittsplan rückwärts gebaut werden. Die Möbel einer Etage, die vor ihrem Teppich ankommen, sind nicht früh, sie sind im Weg, und sie werden vor der Montage mindestens zweimal umgestellt. Die drei im selben Beitrag benannten Fehlerbilder sind Ware, die zu früh kommt und die Baustelle verstopft, zu spät kommt und die Montage blockiert, oder beschädigt wird, nachdem sie auf dem Weg durch mehrere Lager doppelt gehandhabt wurde.
Die Rechnung, die Programme erwischt
Hans Peter Betz über ein FF&E-Verzeichnis, das zwei Jahre zuvor freigegeben und nie fortgeschrieben worden war: „The original commissioning plan called for a three-week snag-and-sign-off window across all 420 keys. At the rate the furniture was moving, that window was going to open with 180 rooms capable of receiving it.“
Genau dafür ist ein Abschnittsplan da: die Lieferrate und die Inbetriebnahmerate Etage für Etage zur selben Zahl zu machen, damit die Lücke im zweiten Monat sichtbar wird.
Fünf Fragen, die die Gestalt klären
Läuft das Haus während der Arbeiten weiter, oder schließt es? Wie viele Abschnitte, und ist die Einheit eine Etage, ein Flügel oder ein Zimmertyp? Wer hält die Ware für die noch nicht montierten Abschnitte, und wo? Bis zu welchen Terminen muss jeder Abschnitt fertig sein, und was ist am Morgen danach im Verkauf? Und wer schließt die Mängelliste jeder Etage, bevor sie zurück in den Verkauf geht?
Fünf Antworten machen aus einem Liefertermin einen Lieferplan, und sie kosten im Anfragestadium nichts.
Wie wir ein abschnittsweises Programm kalkulieren
Geben Sie uns den Abschnittsplan mit der Anfrage, und das Angebot wird darauf gebaut: die Anlieferungen, was jede enthält, und wie die Kartons gruppiert und beschriftet werden, damit eine Etage freigegeben werden kann, ohne zum Suchen ausgepackt zu werden. Die Montage führen wir vor Ort, wobei der Einbau von einem etablierten örtlichen Betrieb nach unseren Werkstattzeichnungen unter unserem Projektleiter ausgeführt wird, und die Mängelliste wird Etage für Etage geschlossen. Gemlik ist eine Straßenstrecke nach Europa, mehr als eine Anlieferung ist also praktikabel. Unsere Arbeit ist unter anderem im Mövenpick Istanbul, Marriott Belgrad und DoubleTree by Hilton Jeddah eingebaut.
Woher diese Darstellungen kommen
Das Delta Bristol und die zehn Abschnitte stammen vom Projektleiter von County Contractors, zitiert auf der eigenen Projektseite des Möbelherstellers. Die Methode von oben nach unten und die Gegenansicht des Zumachens stammen beide aus Hotel Management, eine von einem Berater zur Führung eines PIP und eine aus einer Eigentümerrunde zu Investitionsausgaben. Die Zeile zum Verkauf statt Betrieb stammt von einem Hotelier, der auf Reddit von der Rezeptionsseite schreibt, nicht von einem Eigentümer. Die Zimmerreihenfolge und die Kosten des geschlossenen Zimmers stammen von Modern Hospitality, britische Fachpresse. Die Rechnung über 420 Zimmer stammt von Hans Peter Betz, geschrieben auf LinkedIn.
Fragen, die uns gestellt werden
- Kann ein Hotel saniert werden, während es geöffnet bleibt?
- Regelmäßig, und die übliche Einheit ist die Etage statt des Zimmers. Ein Delta by Marriott mit 301 Zimmern in Bristol wurde „over 10 phases whilst the hotel was in operation“ saniert, nach dem Projektleiter von County Contractors auf der Projektseite des Möbelherstellers. Die Standardmethode innerhalb eines Abschnitts ist von oben nach unten: Keith Shugerts, von Hotel Management zitiert, beschreibt, „a whole floor out“ zu nehmen, „start[ing] at the top of the property, [and] work[ing] our way down to the first floor“.
- Ist es besser, das Hotel zu schließen und alles auf einmal zu machen?
- Es ist eine reale Option, und manche Eigentümer bevorzugen sie inzwischen. Miraj Patel von der Wayside Investment Group sagte Hotel Management: „we actually come in, shut the hotel down and do it all at once, instead of doing floor-by-floor“, und Scott Hammons auf derselben Seite beschreibt Eigentümer, die „get in and out and get all the bang for the buck as soon as we can“ wollen. Welches zu einem Haus passt, hängt von Belegung, Verschuldung und Wiedereröffnungstermin ab, und es verändert das Möbelpaket genug, dass es vor der Kalkulation geklärt sein sollte.
- Was ändert die Abschnittsbildung am Möbelauftrag?
- Die Zahl der Lieferungen, die Verpackung, die Lagerung und die Papiere. Jede Anlieferung muss für ihre Etage vollständig sein, Kartons werden also nach Abschnitt gruppiert und beschriftet. Jemand muss die späteren Abschnitte halten, während die früheren montiert werden. Und weil ein Ursprungsnachweis je Sendung ausgestellt wird, erzeugt ein abschnittsweises Programm mehrere, jeden mit eigener Haltbarkeit.
- Wie viele Abschnitte sollte eine Sanierung haben?
- Das folgt aus dem Haus. Das oben veröffentlichte Beispiel lief in zehn Abschnitten über 301 Zimmer. Wichtiger als die Zahl ist, dass Lieferrate und Inbetriebnahmerate zusammenpassen: Hans Peter Betz beschreibt einen Plan, dessen dreiwöchiges Abnahmefenster über 420 Zimmer mit nur 180 aufnahmebereiten Zimmern zu öffnen drohte.
- Was ist der Unterschied zwischen außer Betrieb und aus dem Verkauf?
- Ein Zimmer außer Betrieb ist kaputt. Ein Zimmer aus dem Verkauf ist bewusst aus dem Angebot genommen, meist für Arbeiten, mit einem Datum für die Rückkehr. Ein Hotelier auf r/askhotels formuliert die Regel klar: „Rooms should not be out of order for renovations; they should be out of inventory.“ Das richtige Wort zu benutzen signalisiert, dass Sie verstanden haben, dass Montagetage Umsatztage sind.
- In welcher Reihenfolge wird ein Gästezimmer fertig?
- Modern Hospitality legt es dar: „Carpet has to be down before headboards go on, joinery has to be in before soft furnishings are dressed, and the final snag walk needs the room functionally complete.“ Lieferung außer dieser Reihenfolge frisst nach derselben Darstellung „quietly … two weeks“.
- Ändern sich die Zollpapiere bei abschnittsweiser Lieferung?
- Die Instrumente ändern sich nicht; ihre Zahl schon. Ein Ursprungsnachweis wird je Sendung ausgestellt, und die Haltbarkeiten unterscheiden sich: Eine A.TR läuft vier Monate ab Ausstellung, eine EUR.1 ins Vereinigte Königreich nach den überarbeiteten Regeln zehn Monate. Bei einem langen Programm kann ein rutschender Abschnitt das für ihn ausgestellte Papier überleben. Binden Sie jeden Nachweis an sein eigenes Versanddatum.
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